مواردی که اتباع خارجی هنگام خرید و فروش ملک در ترکیه می‌بایست در نظر داشته باشند
A. مقدمه
ترکیه دارای بازار املاک و مستغلات جذاب و پویایی است که فرصت‌های متعددی را برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم می‌آورد. با این وجود، هنگام خرید یا فروش املاک و مستغلات در ترکیه، موارد بسیار مهمی وجود دارد که بایستی حتما در نظر گرفته شود. کما اینکه، مقررات و ضوابط مربوطه در این خصوص در طول زمان دچار تغییر و تحول می‌شود. هدف از نشر این متن ارائه اطلاعات لازم و ضروری به سرمایه گذاران خارجی با تمرکز بر موضوعاتی که به ویژه در هنگام خرید و فروش املاک و مستغلات در ترکیه می‌بایست مد نظر قرار گیرد می‌باشد. امید است با استفاده از این نوشتار سرمایه گذاران خارجی معاملات خود را به صورت آگاهانه و مطمئن انجام دهند.
A. مواردی که هنگام خرید و فروش ملک می‌بایست در نظر گرفته شود
۱. شرایط ظاهری
در ابتدا لازم است خاطر نشان شویم، بر اساس قوانین جاری ترکیه، تنظیم قرارداد رسمی به منظور انتقال مالکیت املاک و مستغلات در دفاتر ثبت اسناد و املاک منطقه الزامی است. در عین حال قبل از انتقال رسمی شما می‌توانید با مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی ترکیه (نوتر) «قرارداد فروش» منعقد نمایید. اما در هر حال انتقال مالکیت املاک و مستغلات و کلیه اموال غیر منقول صرفاً از طریق تنظیم سند مبایعه‌نامه رسمی در ادارات ثبت اسناد و املاک منطقه مذکور و انجام تشریفات ثبتی مقدور خواهد بود. هرگونه نقص و عدم رعایت مراحل و تشریفات رسمی و قانونی ممکن است تاثیر منفی در اختیارات مالکیت شما وارد نماید. از سوی دیگر به منظور عدم مواجه با مشکلات قانونی و احتمال به خطر افتادن اختیارات مالکیت توصیه می‌شود قرارداد فروش رسمی توسط کارشناسان و متخصصین امر تنظیم و کنترل شود. متاسفانه در برخی موارد شاهد متضرر شدن سرمایه گذاران خارجی که در ترکیه املاک و مستغلات خریداری کرده‌اند می‌شویم. در بیشتر موارد سرمایه گذاران خارجی با انعقاد قراردادهای شفاهی یا کتبی معمول با مشکلات متعددی مواجه می‌شوند.
۱. شرایط و توضیحات سجلی املاک
یکی دیگر از موضوعات حائز اهمیت این است که قبل از خرید ملک، می‌بایست شرایط و توضیحات مندرج در اسناد سجلی ملک از قبیل رهن و اوقاف و واگذاری و غیره می‌بایست حتما مورد بررسی قرار گیرد. منظور از شرایط و توضیحات سجلی املاک تمامی محدودیت، تعهد یا رهن تاثیر گذار در اختیارات مالکیت املاک و مستغلات می‌باشد. قبل از انعقاد قرارداد فروش یا مبایعه‌نامه حتما موارد مذکور از جمله محدودیت انتقال مالکیت یا رهن یا محدودیت فروش یا ثبت فروش می‌بایست در اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مربوطه مورد بررسی قرار گیرد. علاوه بر این، بررسی دقیق احتمال لغو خیار استفاده و بهره برداری از ملک مذکور نیز الزامی است.
۱. شرایط ساخت و ساز یا منطقه بندی
بررسی دقیق وضعیت ساخت و ساز یا منطقه بندی ملک قبل از خرید بسیار حائز اهمیت می‌باشد. وضعیت ساخت و ساز یا منطقه بندی یکی از عوامل بسیار مهم و تاثیر گذار به منظور تعیین و ارزیابی پتانسیل سرمایه گذاری املاک محسوب می‌شود. زیرا فعالیت‌های ساخت و ساز و نوع استفاده و بهره برداری از ملک در منطقه مذکور را تعیین می نماید. چنانچه وضعیت ساخت و ساز یا منطقه بندی روند مثبت داشته باشد، احتمال افزایش ارزش ملک و پتانسیل بازدهی سرمایه گذاری در آینده بیشتر خواهد بود. کنترل و بررسی دقیق وضعیت ساخت و ساز یا منطقه بندی در عین حال از نظر رعایت الزامات قانونی و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی بسیار حائز اهمیت می‌باشد.
اخذ اطلاعات لازم در خصوص برنامه‌های توسعه منطقه ای در آینده به سرمایه گذار و خریدار خارجی کمک می کند تا انتخاب مناسب تری برای سرمایه گذاری داشته باشد. بدون شک ملکی که در منطقه منطبق با برنامه‌های عمرانی قرار دارد دارای ظرفیت رشد و توسعه احتمالی آینده است طبیعتاً ارزش افزوده بالاتری خواهد داشت.
۱. شهروندی یا تابعیت
چنانچه سرمایه گذاران خارجی در ترکیه املاک و مستغلات به ارزش حداقل ۴۰۰۰۰ (چهارصد هزار) دلار خریداری کنند می‌توانند با استفاده از مقررات و موازین استثنایی تابعیت ترکیه را اخذ نمایند. ((https://www.tercanlegal.com/en/turkis- citizenship/
به این منظور اتباع خارجی می‌بایست در درخواست تابعیت خود سند مالکیت مذکور را قید کنند و اعلام نمایند که ملک مذکور را به منظور اخذ شهروندی خریداری نموده و متعهد گردند که تا سه سال ملک را نمی‌فروشند. پس از تکمیل مراحل و تشریفات انتقال سند و ثبت ملک، می بایست به منظور دریافت گواهی انطباق مالک به ادارات مربوطه مراجعه نماید
و پس از طی مراحل و تشریفات لازم، درخواست اخذ اجازه اقامت کوتاه مدت یا تابعیت داشته باشد.
چنانچه ملک مورد نظر در یکی از مناطق مجاز در چارچوب قانون و برای اخذ تابعیت یا اقامت از طریق خرید برای سرمایه گذاران خارجی مناسب باشد اجرای مراحل قانونی و تشریفات لازم به منظور تکمیل اطلاعات و مدارک مربوطه بدون کم و کاست بسیار حائز اهمیت می‌باشد. بدین منظور همکاری و مشاوره حقوقی از وکیلی که هم به قوانین اتباع خارجی، هم به قانون شهروندی و هم به قانون سرمایه گذاری اتباع خارجی تسلط کامل داشته باشد مثمر ثمر خواهد بود.
۱. ارزش بازار و ارزیابی
هنگام خرید و فروش ملک، تعیین درست ارزش واقعی ملک در بازار هم از نظر تعیین قیمت منصفانه، هم افزایش امکان اخذ تخفیف و هم ممانعت از ریسک پرداخت ارزش گزاف برای ملک از اهمیت ویژه و بالایی برخوردار است. به منظور تعیین ارزش واقعی بازار به دقیق و روش مناسب، لازم است اطلاعات لازم در خصوص میزان نرخ املاک مشابه در منطقه مورد نظر را کسب نمود. در این خصوص همکاری و مشاوره با کارشناسان املاک در تعیین قیمت منصفانه و دقیق شما را یاری خواهد نمود.
در ارتباط با تعیین نرخ بازار املاک، اخذ گزارش ارزیابی با توجه به وضعیت فیزیکی ملک و کسب اطلاعات لازم در خصوص وضعیت مالکیت، مشخصات فنی، یکپارچگی یا استحکام سازه، عیوب موجود و احتمالی، الزامات تعمیر و نگهداری و هزینه های احتمالی حائز اهمیت می باشد. دفتر حقوقی ترکان، با مشاوران املاک و شرکت‌های ارزیابی مجرب و متخصص در این زمینه همکاری داریم و مشتریان خود برای خرید ملک با مناسب‌ترین قیمت از نظر حقوقی پشتیبانی و حمایت می‌کنیم.
| ۱. بعد مالیات و عوارض | ||||||||||||||||||||
C. نتیجه در نتیجه، معاملات خرید و فروش املاک و مستغلات در ترکیه تا اندارزه‌ای پیچیده است و به ویژه برای سرمایه گذاران خارجی احتمال مواجه با مشکلات ناشی از عدم آگاهی به مقررات و موازین مربوطه همراه وجود دارد. همچنین این احتمال برای سرمایه گذاران خارجی وجود دارد که به دلیل عدم آگاهی از قوانین املاک در ترکیه، با مشکلات عدیده حقوقی در امر معاملات املاک مواجه شوند. لذا به منظور جلوگیری ارز بروز و مواجه با مشکلات مذکور بهتر است قبل از هر اقدامی در تمامی مراحل و فرآیندهای مذکور، از یک وکیل مجرب و کارشناس در زمینه‌های کاری مربوطه مشاوره حقوقی اخذ شود. بدین ترتیب با رعایت قوانین جاری، مشاوره لازم به سرمایه گذار ارائه می شود و با مدیریت امور و تشریفات لازم از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری بعمل می‌آید. در فرآیند درخواست و تجارت این دفتر حقوقی با ارائه مشاوره و راهنمایی های حرفه ای در مورد کلیه امور و مسائل به شما کمک می شود تا فرآیندهای حقوقی خود را به طور موثر مدیریت کنید. |
