الأمور التي يجب على الأجانب مراعاتها عند شراء وبيع العقارات في تركيا
أ. المقدمة
تركيا لها سوق عقاري جذاب وديناميكي يوفر فرصا متنوعة للمستثمرين الأجانب. ومع ذلك، هناك العديد من القضايا التي يجب مراعاتها عند شراء أو بيع العقارات. وفي واقع الأمر، فإن اللوائح المتعلقة بهذا الموضوع في قانوننا تتغير بشكل متكرر. تهدف هذه المذكرة الإعلامية إلى المساهمة في قيام المستثمرين الأجانب بإجراء معاملات أكثر وعيا وأمانا من خلال التركيز على القضايا التي ينبغي أخذها في الاعتبار ،
خاصة عندما يقوم الأجانب بشراء وبيع العقارات في تركيا.
ب. النقاط التي يجب مراعاتها عند بيع وشراء العقارات
1. شروط الشكل
بداية، وفقا للتشريعات المعمول بها في تركيا، فإن العقود الرسمية التي تهدف إلى نقل ملكية العقارات يجب أن تتم في مكاتب السجل العقاري التي يقع فيها العقار.ومن الممكن أيضا التوقيع على “اتفاقية وعد البيع” بحضور كاتب العدل قبل البيع الرسمي. وفي هذه الحالة، لا يتم الحصول على ملكية العقار إلا من خلال عقد البيع الرسمي الذي سيتم إبرامه في مكاتب السجل العقاري وعملية التسجيل اللاحقة. وبما أن أي قصور في شروط الشكل قد يضر بحقوق الملكية على العقارات، ومن أجل تجنب المخاطر والمشاكل القانونية المحتملة في المستقبل، يجب إعداد عقود البيع الرسمية ومراجعتها من قبل خبير. كثيرا ما نواجه أن المستثمرين الأجانب الذين يشترون العقارات في تركيا يقعون ضحية شروط الشكل بشكل خاص. يواجه العديد من المستثمرين الأجانب مشاكل نتيجة للعقود المبرمة شفهيا أو كتابيا عاديا.
2. القيود على العقارية
وهناك مسألة أخرى مهمة وهي التحقق من القيود على العقارات قبل شراء أي عقار. تشير القيود إلى أي تقييد أو التزامات أو رهونات تؤثر على حق ملكية العقار.وقبل إبرام عقود البيع، يجب التحقق من مكتب تسجيل الأراضي المعني من مسائل مثل ما إذا كان العقار مسجلا بحقوق عقارية محدودة، أو ما إذا كان مرهونا، أو ما إذا كان هناك أي عائق أمام بيعه. بالإضافة إلى ذلك، من المفيد أن تدرس بعناية ما إذا كان هناك خطر إلغاء التصرف.
3. حالة التقسيم
قبل شراء العقار، من المهم إجراء بحث تفصيلي حول حالة تقسيم العقارات ذات الصلة. لأن حالة تقسيم العقارات هي عامل حاسم لتقييم الإمكانات الاستثمارية للعقار، حيث أنها ستحدد أنشطة البناء وأغراض الاستخدام التي يمكن تنفيذها في تلك المنطقة. إذا كانت حالة التقسيم إيجابية، فقد تزيد قيمة العقار وقد تكون إمكانية تحقيق عوائد استثمارية مستقبلية عالية. ويعد التحكم في حالة تقسيم المناطق أمرا في غاية الأهمية أيضا من حيث الامتثال للمتطلبات القانونية ومنع المشكلات القانونية المحتملة.
إن التعرف على خطط التطوير المستقبلية للمنطقة التي سيشتري فيها المستثمر الأجنبي العقار سيساعده على اتخاذ القرار الاستثماري الصحيح. ليس هناك شك في أن العقار الذي يقع في منطقة تتوافق مع خطط التطوير وتكون مفتوحة للتطورات المستقبلية المحتملة سيكون له قيمة أعلى بشكل عام.
3. الجنسية
يُمنح المستثمرون الأجانب في تركيا حق الحصول على الجنسية التركية بإجراءات استثنائية في حال قيامهم بشراء عقارات بقيمة 400 ألف دولار أمريكي أو أكثر (https://www.tercanlegal.com/en/turkis- citizenship/ ) . ولهذا الغرض، يجب على الأجانب أن يبين في طلبهم للحصول على الجنسية وفي مديرية السجل العقاري أن العقار تم شراؤه لهذا الغرض، ويجب على الأجنبي أن يعلن أنه لن يبيع العقار لمدة ثلاث سنوات.عند الانتهاء من إجراءات التسجيل العقاري، يمكن تقديم طلب إلى الإدارات المعنية للحصول على شهادة المطابقة لمالك العقار، ونتيجة لذلك، يمكن طلب تصريح إقامة قصيرة الأجل أو الجنسية.
إذا يتم شراء العقار للحصول على الجنسية و/أو الإقامة بهذه الطريقة، وفي هذه الحالة، من المهم جدا الحصول على عقار من المناطق المسموح بها للمستثمرين الأجانب ضمن إطار التشريعات، واستيفاء كافة الإجراءات القانونية اللازمة، وملء المعلومات والمستندات بشكل كامل. ولهذا، من المهم جدا الحصول على دعم قانوني من محام يعرف قانون الأجانب وقانون الجنسية وقانون الاستثمارات الأجنبية.
5. القيمة السوقية والتقييم
عند بيع وشراء العقارات، فإن تحديد القيمة السوقية الحقيقية للعقار بشكل صحيح له أهمية كبيرة من حيث تحديد السعر العادل، وزيادة فرصة المساومة، والقضاء على مخاطر دفع سعر فاحش. من أجل تحديد القيمة السوقية بالطريقة الأكثر دقة، من الضروري البحث عن أسعار العقارات المماثلة في المنطقة التي يقع فيها العقار وتحديد سعر عادل ودقيق من خلال الحصول على مساعدة احترافية من خبراء العقارات و المستشارين العقاريين.
وفيما يتعلق بالقيمة السوقية للعقار، سيكون الحصول على تقرير خبير لتقييم الحالة المادية للعقار مناسبا أيضا للحصول على معلومات حول حالة ملكية العقار والمواصفات الفنية والسلامة الهيكلية والعيوب الحالية والمحتملة ومتطلبات الصيانة والتكاليف المحتملة. بنحن كشركة Tercan Legal، نعمل أيضا مع مستشارين عقاريين وشركات تقييم خبراء في مجالاتهم ونقدم الدعم القانوني لعملائنا لشراء العقارات بأفضل الأسعار.
6. الناحية الضريبية
رسوم سند الملكية : هناك رسوم الصندوق المتجدد ورسوم سند الملكية التي يجب دفعها لجميع المعاملات التي سيتم تنفيذها في مديريات السجل العقاري.
اعتبارا من عام 2024، سيتم فرض ما يقرب من 6000 ليرة تركية (حوالي 190 دولار أمريكي) من رسوم الصندوق المتجدد و4% من سعر العقار كرسوم سند ملكية في معاملات سند الملكية التي يكون فيها الأجانب أطرافا. كقاعدة عامة، يتم تغطية 2% من رسوم سند الملكية من قبل البائع و2% من قبل المشتري.
ضريبة الملكية : وفقا لقانوننا العقاري، فإن أي شقة أو مكان عمل أو أرض داخل حدود تركيا يخضع للضريبة العقارية. ولذلك، يتعين على الأجانب الذين يشترون العقارات في تركيا دفع ضريبة الملكية .
وتطبق هذه الضريبة بواقع واحد بالألف على المباني في المناطق العادية، واثنان بالألف على أماكن العمل، وثلاثة بالألف على قطع الأراضي، وواحد بالألف على الأراضي. وإذا كانت هذه العقارات داخل حدود بلدية العاصمة والمناطق المجاورة لها، فإن السعر المطبق يتضاعف. يبدأ شرط دفع ضريبة الملكية بعد عام واحد من شراء العقار ويتم دفعه على قسطين متساويين في مايو ونوفمبر.
ضريبة الدخل : يمكن الحصول على نوعين من الدخل من العقارات التي اشتراها الأجانب و هما دخل الإيجار ودخل مبيعات العقارات.
* إيرادات الإيجار
إذا كان المستفيد من دخل الإيجار شخصا طبيعيا أجنبيا، فسوف يخضع لضريبة الدخل العقاري. إذا لم تكن هناك اتفاقية ازدواج ضريبي سارية بين تركيا والدولة التي يقيم فيها المالك الأجنبيا فالملكية تصبح خاضعة للضريبة، و إذا كان مثل هذا الاتفاق ساري المفعول، فسيتم اتخاذ الإجراءات وفقا للأحكام ذات الصلة.
يعتبر المستثمرون الأجانب الطبيعييون تجارا عندما يقومون بشراء وبيع العقارات في تركيا باستمرار. وبغض النظر عن عدد السنوات التي يمتلكون فيها العقارات، فإنهم يدفعون ضريبة الدخل باعتبارهم أصحاب دخل تجاري.
تعتبر الأرباح التي يحصل عليها المستثمرون الذين لا يشترون ويبيعون العقارات باستمرار مكاسب رأسمالية. يجب على الأشخاص الطبيعيين الذين يبيعون العقارات التي اشتروها خلال 5 سنوات، بدءا من السنة التالية لسنة الشراء، أن يعلنوا عن مكاسبهم على أنها “مكاسب رأسمالية”.والأشخاص الطبيعيون الذين يبيعون العقارات بعد الاحتفاظ بها لمدة 5 سنوات كاملة لا يخضعون للضريبة.
إذا كان المستفيد من دخل الإيجار شخصا اعتباريا أجنبيا يمارس عملياته في تركيا ، باعتبارها دافع ضرائب محدود، فإنها لا تخضع للضريبة إلا على دخل الإيجار الذي يتم الحصول عليه داخل حدود تركيا، من خلال اقتطاع الضريبة من أماكن العمل أو المباني المملوكة.
* ايرادات المبيعات
إذا كان الشخص الطبيعي الأجنبي منخرطا بشكل مستمر في إجراءات البيع والشراء، فإن مكاسبه تعتبر دخلا تجاريا وسيخضع دخله من بيع الممتلكات لضريبة أرباح رأس المال.
إذا قامت الشركات الأجنبية ذات دافعي الضرائب المحدودين ببيع العقار الذي تملكه في تركيا، سيتم تقييم الدخل الناتج ضمن نطاق ضريبة الشركات وسيُطلب من الشخص الاعتباري دفع ضريبة الشركات. سيخضع الدخل عن شراء وبيع العقار لضريبة الشركات بنسبة 25% لعام 2024.
ضريبة القيمة المضافة : على أن يتم تطبيقه على التسليم الأول للمباني المشيدة كمساكن أو أماكن عمل ويتم إحضار التكلفة إلى تركيا بالعملة الأجنبية، يُعفى المواطنون الأتراك الذين يعيشون في الخارج لأكثر من 6 أشهر بتصريح عمل أو إقامة ، و الأشخاص الطبيعيون من الجنسية الأجنبية الذين لا يقيمون في تركيا ، و عمليات تسليم المساكن أو أماكن العمل التي تتم للمؤسسات التي لا يقع مقرها الرئيسي في تركيا ولا تحقق أرباحا في تركيا من ضريبة القيمة المضافة.
ويمكن للمشترين الذين تنطبق عليهم الشروط الاستفادة من الإعفاء شراء أكثر من مسكن أو مكان عمل ضمن نطاق الإعفاء.
ت. النتيجة
ختاما، يمكن أن تكون معاملات بيع وشراء العقارات في تركيا معقدة وقد تنطوي على مخاطر معينة، خاصة بالنسبة للمستثمرين الأجانب. قد يواجه المستثمرون الأجانب مظالم مختلفة في شراء وبيع العقارات في بلدنا بسبب جهلهم بقانون العقارات في بلدنا.
لذلك، قبل اتخاذ أي خطوات في كل هذه العمليات، فإن الحصول على الاستشارة القانونية والدعم من محام خبير في مجاله يمكن أن يوفر التوجيه اللازم للمستثمر من خلال متابعة الوضع الحالي للتشريعات ومنع المشاكل المحتملة من خلال إدارة عملية التطبيق والتداول. سيكون من دواعي سرور مكتبنا القانوني أن يساعدك في إدارة عملياتك القانونية بفعالية من خلال تزويدك بالتوجيه المهني بشأن جميع هذه القضايا.
لا تشكل المسائل الواردة في هذه المذكرة الإعلامية مشورة قانونية بشأن أي موضوع ولا تشكل مشورة قانونية. يمكنكم الاتصال بنا حتى نتمكن من مشاركة آرائنا القانونية حول هذا الموضوع.
