Les Points A Considerer Lors De L’achat Et De La Vente De Biens Immobiliers Par Des Etrangers En Turquie
A. INTRODUCTION
La Turquie dispose d’un marché immobilier attractif et dynamique offrant diverses opportunités aux investisseurs étrangers. Cependant, il existe de nombreux aspects à prendre en compte lors de l’achat ou de la vente de biens immobiliers. En effet, la réglementation concernant le sujet est souvent sujette à des changements dans notre législation. Cette note d’information vise à contribuer à une prise de décision plus consciente et sécurisée des investisseurs étrangers en se concentrant sur les aspects importants à considérer lors de l’acquisition et de la vente de biens immobiliers en Turquie.
B. POINTS À CONSIDÉRER LORS DE L’ACHAT & DE LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS
1. Conditions de Forme
Şekil şartlarında herhangi bir eksiklik bulunması halinde taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına halel gelebileceğinden, keza ilerleyen süreçte olası hukuki riskler ve sıkıntılar ile karşı karşıya kalmamak adına resmi satış sözleşmelerinin muhakkak bir uzman tarafından hazırlanması ve kontrol edilmesi gerekmektedir. Türkiye’de taşınmaz alan yabancı yatırımcıların özellikle şekil şartları hususunda mağdur olduklarına sıklıkla karşılaşmaktayız. Sözlü olarak ya da adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler sonucunda çoğu yabancı yatırımcı problem yaşamaktadır.
Selon la législation en vigueur en Turquie, les contrats officiels visant le transfert de propriété immobilière doivent être impérativement conclus auprès des bureaux du registre foncier où se situe le bien immobilier. De plus, avant la vente officielle, la signature d’un “contrat de promesse de vente” devant notaire est possible, mais la propriété du bien immobilier n’est acquise qu’après la conclusion d’un contrat de vente officiel au registre foncier et le processus d’enregistrement qui s’ensuit. L’absence de toute lacune dans les conditions de forme pourrait porter atteinte au droit de propriété sur l’immeuble, il est donc impératif, afin d’éviter les risques juridiques et les problèmes potentiels à l’avenir, que les contrats de vente officiels soient nécessairement rédigés et vérifiés par un expert. En Turquie, nous constatons souvent que les investisseurs étrangers acquérant des biens immobiliers sont particulièrement lésés en ce qui concerne les conditions de forme. La plupart des investisseurs étrangers rencontrent des problèmes à la suite de contrats verbaux ou écrits de manière informelle.
2. Charges sur le Bien Immobilier
Un autre aspect crucial est de vérifier les charges sur le bien immobilier avant d’acheter. Les charges comprennent toutes les restrictions, obligations ou hypothèques affectant les droits de propriété sur le bien immobilier. Avant de conclure des contrats de vente, il est impératif de vérifier auprès du bureau du registre foncier si le bien immobilier est grevé de droits réels limités, s’il est hypothéqué ou s’il existe des obstacles à sa vente. Il est également utile d’examiner attentivement s’il existe un risque d’annulation de la transaction.
3. Situation Urbaine
Il est important de mener une recherche détaillée sur la situation urbaine du bien immobilier avant de l’acheter. En effet, la situation urbaine détermine les activités de construction et les utilisations possibles dans la région, ce qui est essentiel pour évaluer le potentiel d’investissement du bien immobilier. Une situation urbaine favorable peut augmenter la valeur du bien immobilier et son potentiel de rendement futur. Le contrôle de la situation urbaine est également crucial pour assurer la conformité aux exigences légales et éviter les problèmes juridiques potentiels.
Un investisseur étranger qui se renseigne sur les plans de développement futurs de la région où il envisage d’acheter un bien immobilier contribuera à faire un choix d’investissement judicieux. Il est indéniable qu’un bien immobilier situé dans une zone conforme aux plans d’urbanisme et ouverte aux développements futurs aura généralement une valeur plus élevée.
4. Nationalité
En Turquie, les investisseurs étrangers se voient accorder le droit d’obtenir la citoyenneté turque par des procédures exceptionnelles s’ils achètent un bien immobilier d’une valeur de $400,000 ou plus (https://www.tercanlegal.com/en/turkis-citizenship/). À cette fin, les étrangers doivent indiquer dans leur demande de citoyenneté et sur le titre de propriété que le bien immobilier a été acheté à cette fin, et ils doivent déclarer qu’ils ne vendront pas le bien immobilier pendant 3 ans. Une fois les procédures de titre de propriété terminées, un certificat de conformité sera délivré au propriétaire du bien immobilier par le biais de demandes aux autorités compétentes, et par la suite, un permis de séjour à court terme ou la citoyenneté peuvent être demandés.
Si la propriété est acquise de cette manière pour la citoyenneté et/ou la résidence, il est essentiel de se conformer à toutes les procédures légales et de fournir des informations et des documents complets, en particulier en ce qui concerne l’acquisition de biens immobiliers dans des zones désignées comme adaptées aux investisseurs étrangers dans le cadre de la législation. Par conséquent, il est très important de bénéficier de l’assistance juridique d’un avocat connaissant à la fois le droit étranger, le droit de la citoyenneté et le droit des investissements étrangers.
5. Valeur du Marché & Expertise
Déterminer avec précision la véritable valeur marchande d’un bien immobilier est d’une importance capitale dans les transactions immobilières pour garantir une fixation des prix équitable, améliorer les possibilités de négociation et réduire le risque de surpaiement. Pour déterminer correctement la valeur marchande, il est essentiel de rechercher les prix des biens immobiliers similaires dans la région où se trouve le bien immobilier et de solliciter l’aide de professionnels de l’immobilier et de conseillers pour établir un prix juste et précis.
En relation avec la valeur marchande de la propriété, il est également conseillé d’obtenir un rapport d’expertise pour évaluer son état physique. Ce rapport fournit des informations sur la situation juridique de la propriété, ses caractéristiques techniques, son intégrité structurelle, les défauts existants et potentiels, les besoins d’entretien et les coûts potentiels. Chez Tercan Legal, nous collaborons avec des consultants immobiliers experts et des sociétés d’expertise pour fournir un soutien juridique à nos clients dans l’acquisition de biens immobiliers au prix le plus précis.
- Aspect Fiscal
| La taxe foncière | Pour toutes les transactions effectuées auprès des bureaux de l’enregistrement foncier, la redevance de fonds de roulement et la taxe foncière doivent être payés.
À partir de l’année 2024, les transactions immobilières auxquelles des étrangers sont parties sont soumises à une redevance de fonds de roulement d’environ ₺ 6,000 (environ $190) et à une taxe foncière équivalente à 4% de la valeur de la propriété. En général, la taxe foncière est partagée, le vendeur en payant 2% et l’acheteur 2%. |
| Taxes Immobilières
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Conformément à notre législation immobilière, toute propriété résidentielle, commerciale ou foncière en Turquie est assujettie à l’impôt foncier. Par conséquent, les étrangers qui achètent des biens immobiliers en Turquie doivent payer des impôts fonciers.
Cette taxe est d’un millième pour les bâtiments normaux, de deux millièmes pour les entreprises, de trois millièmes pour les terrains et d’un millième pour les terrains, et elle est doublée pour les propriétés situées dans les limites des grandes municipalités et des zones urbaines étendues. Paiement des impôts fonciers commence 1 an après l’achat de la propriété et est effectué en 2 versements égaux en mai et novembre. |
| Impôt sur le Revenu | Les étrangers peuvent tirer 2 types de revenus de l’achat de biens immobiliers : les revenus locatifs et les revenus de vente de biens.
(i) Revenus Locatifs
Si le bénéficiaire des revenus locatifs est une personne physique étrangère, il sera assujetti à l’impôt sur les revenus immobiliers. En l’absence d’une convention de double imposition en vigueur entre la Turquie et le pays de résidence du propriétaire étranger, le bien sera soumis à l’impôt foncier, sinon les dispositions de ladite convention seront appliquées.
Les investisseurs étrangers personnes physiques qui réalisent régulièrement des transactions immobilières en Turquie sont considérés comme commerçants et sont tenus de payer l’impôt sur le revenu des activités commerciales, quel que soit le nombre d’années pendant lesquelles ils ont détenu la propriété.
Pour les investisseurs qui n’effectuent pas régulièrement des transactions immobilières, les gains tirés de ces transactions sont considérés comme des gains en capital. Les personnes physiques qui vendent une propriété immobilière dans les 5 ans suivant l’année d’acquisition doivent déclarer le profit réalisé comme “gain en capital”, tandis que celles qui détiennent la propriété pendant 5 ans complets ne sont pas soumises à imposition.
Si le bénéficiaire des revenus locatifs est une personne morale étrangère opérant en Turquie, elle est soumise à l’impôt en tant que contribuable limité, uniquement sur les revenus locatifs générés à l’intérieur des frontières turques, par le biais d’une retenue à la source sur les loyers des locaux ou des bâtiments possédés. Les contribuables limités sont tenus d’appliquer une retenue à la source sur les paiements de loyer.
(ii) Revenus de Vente
Si une personne physique étrangère est engagée dans des activités d’achat et de vente en continu, ses gains sont considérés comme des bénéfices commerciaux et sont soumis à l’impôt sur les gains en capital.
Lorsque des sociétés étrangères à responsabilité limitée vendent des biens en Turquie, les revenus sont considérés comme des revenus imposables de la société et la société est tenue de payer l’impôt sur les sociétés. Les revenus provenant de la vente de biens immobiliers sont soumis à un impôt sur les sociétés de 25 % pour l’année 2024. |
| Taxe Sur La Valeur Ajoutée (TVA) | Les livraisons de bâtiments construits comme des résidences ou des locaux commerciaux sont exonérées de TVA lors de leur première livraison, à condition que le paiement soit effectué en devises et que les bénéficiaires soient les suivants :
1- Les citoyens turcs résidant à l’étranger depuis plus de 6 mois avec un permis de travail ou de résidence, 2- Les personnes physiques étrangères non résidentes en Turquie, 3- Les entités non établies en Turquie et ne réalisant pas de revenus en Turquie.
Les acheteurs remplissant les conditions pour bénéficier de l’exemption peuvent acquérir plusieurs logements ou locaux professionnels dans le cadre de l’exemption. |
C. CONCLUSION
En conséquence, les transactions immobilières en Turquie peuvent être complexes et comporter certains risques, notamment pour les investisseurs étrangers. De même, les investisseurs étrangers peuvent rencontrer diverses difficultés lors de l’acquisition et de la vente de biens immobiliers dans notre pays en raison de leur méconnaissance du droit immobilier turc.
Par conséquent, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé et de bénéficier de son assistance juridique avant d’entamer ces processus, afin de vous guider en suivant l’évolution de la législation et de gérer les demandes et le processus d’achat-vente pour prévenir d’éventuels problèmes. Notre cabinet d’avocats sera heureux de vous fournir un accompagnement professionnel dans tous ces domaines, afin de vous aider à gérer efficacement vos processus juridiques.
Les informations contenues dans cette note ne constituent pas un avis juridique sur un sujet spécifique et ne sont pas de nature à fournir une consultation juridique. Pour obtenir nos opinions juridiques sur le sujet, veuillez nous contacter.
