ОбщийНА ЧТО СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ИНОСТРАННЫМ ГРАЖДАНАМ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЦИИ

На Что Следует Обратить Внимание Иностранным Гражданам При Покупке И Продаже Недвижимости В Турции

А. ВСТУПЛЕНИЕ

Турция имеет заманчивый и динамичный рынок недвижимости, который предлагает различные возможности для иностранных инвесторов. Однако при покупке или продаже недвижимости необходимо учитывать множество вопросов. К тому же, да и положения по этому вопросу в нашем законодательстве часто меняются. Данная информационная записка составлена с целью помочь иностранным инвесторам совершать более осознанные и безопасные сделки, сосредоточив внимание на вопросах, которым следует уделять большее внимание, особенно когда иностранные граждане покупают и продают недвижимость в Турции.
Б. ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ СЛЕДУЕТ УЧИТЫВАТЬ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Условия оформления

Прежде всего следует отметить, что согласно действующему в Турции законодательству, официальные договоры, связанные с передачей права собственности на недвижимость, должны быть заключены в органах земельного кадастра, расположенных в местах нахождения объекта недвижимости. Кроме того, до официальной продажи можно подписать «предварительный договор продажи» в присутствии нотариуса. В этом случае право собственности на недвижимость приобретается только на основании официального договора купли-продажи, заключаемого в органах земельного кадастра, и последующей процедуры регистрации. Поскольку любые недостатки в условиях оформления могут стать причиной нарушения прав собственности на недвижимость, официальные договоры купли-продажи должны быть составлены и проверены специалистом-экспертом во избежание возможных юридических рисков и неприятностей в будущем. Мы часто сталкиваемся с тем, что иностранные инвесторы, приобретающие недвижимость в Турции, особенно страдают от условий оформления. Многие иностранные инвесторы испытывают проблемы в результате договоров, заключенных в устной или обычной письменной форме.

2. Обременения недвижимого имущества

Еще одним важным вопросом перед покупкой любой недвижимости является проверка наличия обременений, установленных на объект недвижимости, который будет приобретен. Под обременениями понимаются любые ограничения, обязательства или ипотека, которые влияют на право собственности на недвижимость. Перед заключением договоров купли-продажи в соответствующем отделе земельного кадастра должны быть проверены такие вопросы, как зарегистрирована ли недвижимость с ограниченными вещными правами, находится ли она в залоге или существуют ли какие-либо другие препятствия для ее продажи. Кроме того, полезно внимательно изучить, существует ли риск аннулирования и признания недействительными имущества или прав, которые были исключены из собственности, или ценностей, которые их заменяют, со стороны потерпевшего кредитора-истца.
3. Статус зонирования (назначение и разрешённое использование)

Перед покупкой недвижимости важно провести детальное исследование статуса зонирования (назначение и разрешённое использование) соответствующего объекта недвижимости. Потому что статус зонирования недвижимости является решающим фактором для оценки инвестиционного потенциала недвижимости, поскольку он будет определять строительную деятельность и цели использования, которые могут осуществляться в этом районе. Если статус зонирования положительный, стоимость объекта недвижимости может увеличиться и потенциал будущих доходов от инвестиций может быть высоким. Контроль статуса зонирования также чрезвычайно важен с точки зрения соблюдения требований законодательства и предотвращения потенциальных юридических проблем.
Изучение планов дальнейшего развития региона, где иностранный инвестор приобретет недвижимость, поможет ему сделать правильный инвестиционный выбор. Нет сомнений в том, что недвижимость, расположенная в районе, соответствующем планам застройки и открытом для потенциального будущего развития, обычно будет иметь более высокую стоимость.

4. Гражданство

В Турции иностранным инвесторам предоставляется право получить турецкое гражданство в исключительном порядке, если они приобретут недвижимость стоимостью 400 000 долларов США и более (https://www.tercanlegal.com/en/turkis- citizenship/ 
Для этого иностранные граждане должны указать в своем заявлении на получение гражданства и в документе о праве собственности, что недвижимость была приобретена для этой цели, а также сделать заявление, что они не будет продавать эту недвижимость в течение трех лет. После завершения процедур в земельном кадастре можно подать заявку в соответствующие администрации на получение сертификата соответствия для владельца недвижимости, а также подать ходатайство для получения краткосрочного вида на жительство или гражданства.
Если недвижимость приобретается для получения гражданства и/или проживания таким способом, то в этом случае очень важно приобрести недвижимость в разрешенных регионах, признанных подходящими для иностранных инвесторов в рамках законодательства, выполнить все необходимые юридические процедуры, а также точно и полностью заполнить все необходимые документы, предоставить исчерпывающую информацию. Для этого очень важно получить юридическую поддержку от юриста, который практикует в области права об иностранных граждан, права о гражданстве, права об иностранных инвестициях.
5. Рыночная цена и оценка

При покупке и продаже недвижимости точное определение реальной рыночной стоимости недвижимости имеет большое значение с точки зрения установления справедливой цены, увеличения возможностей для торга и устранения риска уплаты непомерно высокой цены. Определение наиболее точной рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости осуществляется путем изучения цен на аналогичные объекты недвижимости, расположенные в том же районе, где и приобретаемый объект. В связи с этим необходимо обратиться за профессиональной помощью к экспертам и консультантам по недвижимости с целью определения справедливой и точной цены.
Касательно рыночной стоимости недвижимости следует также отметить, что получение экспертного заключения для оценки физического состояния объекта недвижимости также будет уместным для получения информации о статусе собственности объекта, технических характеристиках, структурной целостности, существующих и возможных дефектах, требованиях к техническому обслуживанию и потенциальных затратах. Tercan Legal сотрудничает с консультантами по недвижимости и оценочными компаниями, которые являются специалистами в своих областях, а также оказывает юридическую поддержку нашим клиентам в приобретении недвижимости по лучшей цене.

6. Налоги

Сбор за Свидетельство о праве собственности на недвижимость За все операции, осуществляемые в отделах земельного кадастра, взимается плата за оборотный фонд и плата за документ о праве собственности. По состоянию на 2024 год при сделках с документами о праве собственности с участием иностранных граждан взимается плата в оборотный фонд в размере около 6000 ТЛ  (около 190 долларов США) и плата за документ о праве собственности в размере 4% от цены недвижимости. Как правило, 2% оплаты за право собственности оплачивается продавцом, а 2% — покупателем. Налог на недвижимость В соответствии с турецким законодательством о недвижимости, любое место жительства, рабочее место или земля в пределах Турции облагается налогом на недвижимость. Поэтому иностранные граждане, покупающие недвижимость на территории Турции, обязаны платить налог на недвижимость. Этот налог применяется в размере 1/1000 для зданий в обычных регионах,  2/1000 для рабочих мест, 3/1000 для участков земли и 1/1000 для земельных наделов. Если эти объекты недвижимости  находятся в границах городского  муниципалитета и прилегающих территорий, применяемая ставка удваивается. Требование по уплате налога на имущество вступает в силу через год после покупки недвижимости и уплачивается двумя равными частями в мае и ноябре месяце.   Налог на прибыль От недвижимости, купленной иностранными гражданами, можно получить два вида дохода: доход от аренды и доход от продажи недвижимости. (i) Доходы от аренды Если получателем дохода от аренды является иностранное физическое лицо, оно будет облагаться налогом на прибыль от недвижимости. Если между Турцией и страной, в которой проживает иностранный владелец, не существует действующего соглашения об избежании двойного налогообложения, имущество облагается налогом, но если такое соглашение действует, будут приняты меры в соответствии с соответствующими положениями. Иностранные инвесторы-физические лица, постоянно покупающие и продающие недвижимость на территории Турции, считаются торговцами и платят налог  на доход в качестве  владельца дохода от  коммерческой деятельности,  независимо от того, сколько лет они владеют недвижимостью. Доход, получаемый  инвесторами, которые не покупают и не продают недвижимость на постоянной основе, считается приростом капитала. Если физические лица, которые продают приобретенную ими недвижимость в течение 5 лет, начиная с года, следующего за годом покупки, обязаны декларировать свой доход как «прирост капитала», то физические лица, продающие недвижимость по истечении полного 5-летнего срока ее хранения, налогом не облагаются. Если получателем дохода от аренды является иностранное юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность в Турции, оно облагается налогом как ограниченный налогоплательщик с удержанием налога только на доход от аренды, полученный на территории Турции за рабочие места или здания, находящиеся в его собственности. Ограниченные налогоплательщики обязаны применять налог на доход к ​​арендным платежам. (ii) Доходы от продаж Если иностранное физическое лицо постоянно занимается процедурами купли-продажи, то его прибыль считается доходом от предпринимательской деятельности, а его доходы от продажи недвижимости будут облагаться налогом на прирост капитала. Если иностранные компании с ограниченной ответственностью налогоплательщиков продадут принадлежащую им недвижимость в Турции, полученный доход будет оцениваться в рамках налога на прибыль копаний, и юридическое лицо будет обязано уплатить налог на прибыль компаний. По состоянию на 2024 год доходы от покупки и продажи недвижимости будут облагаться налогом на прибыль компаний по ставке 25%.   Налог на добавленную стоимость (НДС) Жилые дома или здания/ помещения, которые буду использоваться как рабочие места, освобождены от НДС для граждан Турции,   проживающих за границей более 6 месяцев с разрешением на трудоустройство или проживание, для физических лиц иностранного гражданства, не проживающих в Турции, а также для организаций, головные офисы которых не расположены на территории Турции, и деятельность которых не приносит прибыли в Турции, при условии, что он будет применен во время первой сдачи зданий, построенных в качестве жилых домов или рабочих мест, и стоимость которых будет оплачена в Турции в иностранной валюте. Покупатели, соответствующие условиям, позволяющим воспользоваться льготами, имеют возможность в рамках предоставляемых льгот приобрести более одного жилья или рабочего места.   С. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В заключение следует сказать, что сделки по покупке и продаже недвижимости в Турции могут быть сложными и сопряжены с определенными рисками, особенно для иностранных инвесторов. Так же иностранные инвесторы могут испытывать различные трудности при совершении сделок купли-продажи недвижимости вследствие незнания законодательства о недвижимости в нашей стране. Поэтому, прежде чем предпринимать какие-либо шаги во всех этих процессах, получение юридической консультации и поддержки от юриста, который является специалистом в своей области, поможет инвесторам следить за текущим состоянием законодательства и предоставить необходимые рекомендации для предотвращения возможных проблем путем управления процессом подачи заявки и купли-продажи. Наша юридическая компания будет рада помочь вам эффективно управлять вашими юридическими процессами, предоставив вам профессиональную консультацию по всем этим вопросам. Пояснения, изложенные в данной информационной записке, изложенные в данной информационной записке, не представляют собой юридическую консультацию по какому-либо вопросу и не являются юридической консультацией. Вы можете связаться с нами и поделимся с вами нашим юридическим мнением по волнующему вас вопросу. .