BlogYABANCILARIN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ ALIM & SATIMINDA DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Alım & Satımında Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

A. GİRİŞ

Türkiye, yabancı yatırımcılar için çeşitli olanaklar sunan cazip ve dinamik bir gayrimenkul pazarına sahiptir. Ancak, taşınmaz alım satımı yaparken dikkat edilmesi gereken pek çok husus bulunmaktadır. Nitekim hukukumuzda konuya ilişkin regülasyonlar da sıklıkla değişmektedir. Bu bilgi notu, Türkiye’de taşınmaz alırken ve satarken önem atfedilmesi gereken konulara odaklanarak yabancı yatırımcıların daha bilinçli ve güvenli işlem yapmalarına katkı sağlamayı amaçlamaktadır.

B. TAŞINMAZ ALIM & SATIMINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN NOKTALAR

1. Şekil Şartları

Öncelikle Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmi sözleşmelerin mutlaka taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekmektedir. Ayrıca, resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkün olup bu durumda da yine taşınmazın mülkiyeti ancak ve ancak Tapu Sicil Müdürlüklerinde akdedilecek resmi satış sözleşmesi ve akabinde gerçekleştirilecek tescil işlemi ile kazanılmaktadır. Şekil şartlarında herhangi bir eksiklik bulunması halinde taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına halel gelebileceğinden, keza ilerleyen süreçte olası hukuki riskler ve sıkıntılar ile karşı karşıya kalmamak adına resmi satış sözleşmelerinin muhakkak bir uzman tarafından hazırlanması ve kontrol edilmesi gerekmektedir.

2. Taşınmaz Üzerindeki Takyidatlar

Bir diğer önemli husus, herhangi bir taşınmazı satın almadan önce taşınmaz üzerindeki takyidatların kontrol edilmesidir. Takyidatlar, taşınmazın üzerindeki mülkiyet hakkını etkileyen her türlü kısıtlama, yükümlülük veya ipotek gibi kayıtları ifade eder. Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli olup olmadığı veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden muhakkak kontrol edilmelidir.

3. İmar Durumu

Taşınmazın satın alınmasından önce, ilgili taşınmazın imar durumuyla ilgili detaylı bir araştırma yapılması önem arz etmektedir. Zira taşınmazın imar durumu, o bölgede yapılabilecek inşaat faaliyetlerini ve kullanım amaçlarını belirleyeceğinden, taşınmazın yatırım potansiyelini değerlendirmek için kritik bir faktördür. İmar durumu olumlu ise taşınmazın değeri artabilir ve gelecekteki yatırım getirisi potansiyeli yüksek olabilir. İmar durumunun kontrolü, yasal gerekliliklere uyum sağlanması ve potansiyel hukuki sorunların önlenmesi açısından da son derece önemlidir.

Yabancı bir yatırımcının taşınmazı satın alacağı bölgenin gelecekteki gelişim planlarını öğrenmesi, doğru bir yatırım tercihi yapmasına yardımcı olacaktır. İmar planlarına uygun ve gelecekteki potansiyel gelişmelere açık bir bölgede konumlanmış olan bir taşınmazın genellikle daha yüksek bir değere sahip olacağı kuşkusuzdur.

4. Vatandaşlık

Ülkemizde yabancı uyruklu yatırımcılara $400.000 ve üzeri değerde gayrimenkul satın almaları halinde istisnai prosedürler yoluyla Türk vatandaşlığı kazanma hakkı verilmekte olup bu amaçla yabancıların vatandaşlık kazanma başvurusunda ve tapuda gayrimenkulün bu amaçla satın alındığını belirtilmesi ve yabancının gayrimenkulü üç yıl boyunca satmayacağını beyan etmesi gerekmektedir. Tapu prosedürleri tamamlandığında, ilgili idarelere başvuru gerçekleştirilmek suretiyle gayrimenkul sahibi için düzenlenecek uygunluk belgesi temini ve neticeten kısa süreli ikamet izni veya vatandaşlık talep edilebilmektedir.

Taşınmaz şayet bu şekilde vatandaşlık ve/veya ikamet için satın alınmakta ise, bu durumda mevzuat çerçevesinde yabancı yatırımcılar için uygun olduğu belirtilen izinli bölgelerden bir taşınmaz edinimi, gerekli her türlü hukuki prosedürün yerine getirilmesi, kapsamlı bilgi ve belgelerin eksiksiz doldurulması oldukça önemlidir.

5. Piyasa Değeri & Ekspertiz

Taşınmaz alım satımında taşınmazın gerçek piyasa değerini doğru bir şekilde belirlemek, adil bir fiyat tespiti, pazarlık yapma imkanının artması ve fahiş bir fiyat ödeme riskinin ortadan kaldırılması bakımından yüksek önem taşımaktadır. Piyasa değerini en doğru şekilde belirlemek için taşınmazın konumlandığı bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların fiyatlarının araştırılması, bu doğrultuda emlak uzmanlarından ve danışmanlardan profesyonel yardım alarak adil ve doğru bir fiyat belirlenmesi gerekmektedir.

Taşınmazın piyasa değeri ile bağlantılı olarak, fiziksel durumunu değerlendirmek için bir ekspertiz raporu alınması da taşınmazın mülkiyet durumu, teknik özellikleri, yapısal bütünlüğü, mevcut ve olası kusurlar, bakım gereksinimleri ve potansiyel maliyetleri hakkında bilgi edinilmesi bakımından uygun olacaktır.

6. Vergi Boyutu

Tapu Harcı	Tapu Sicil Müdürlükleri nezdinde gerçekleştirilecek tüm işlemler için ödenmesi gereken bir döner sermaye ücreti ve tapu harcı mevcuttur.   2024 senesi itibarıyla yabancıların taraf olduğu tapu işlemlerinde yaklaşık 6.000 TL (yaklaşık $190) döner sermaye ücreti ve taşınmazın bedelinin %4’ü oranında tapu harcı olarak alınmaktadır. Tapu harcı kural olarak %2 oranında satıcı, %2 oranında ise alıcı tarafça karşılanmaktadır.
Emlak Vergisi	Gayrimenkul hukukumuza göre Türkiye sınırları dâhilindeki herhangi bir konut, iş yeri veya arsa emlak vergisine tabidir. Bu nedenle, Türkiye’de taşınmaz satın alan yabancıların emlak vergisi ödemeleri gerekmektedir.   İşbu vergi normal yörelerdeki binalar için binde bir, işyerleri için binde iki, arsalar için binde üç ve arazi için binde bir olarak uygulanır. Bu gayrimenkuller Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde ise uygulanan oran iki katına çıkmaktadır. Emlak vergisi ödeme şartı, gayrimenkulün satın alınmasından bir yıl sonra başlamakta olup Mayıs ve Kasım ayı olmak üzere 2 eşit taksitte ödenmektedir.
Gelir Vergisi	Yabancılar tarafından satın alınan gayrimenkulden kira geliri ve mülk satış geliri olmak üzere iki tür gelir elde edilebilir.   (i)                   Kira Gelirleri Kira gelirinin alıcısı yabancı bir gerçek kişi ise emlak gelir vergisine tabi tutulacaktır. Türkiye ile yabancı mal sahibinin ikamet ettiği ülke arasında yürürlükte olan bir çifte vergilendirme anlaşması bulunmuyorsa mülk vergiye tabi olup böyle bir anlaşma yürürlükte ise ilgili hükümlere göre işlem yapılacaktır.   Yabancı gerçek kişi yatırımcılar Türkiye’de gayrimenkul alım satımını sürekli yaptıklarında tacir sayılarak gayrimenkulü kaç yıl elde tutmuş olurlarsa olsun ticari kazanç sahibi olarak gelir vergisi ödemektedir.   Gayrimenkul alım satımını sürekli olarak yapmayan yatırımcıların alım satımdan elde ettikleri kazançlar değer artışı kazancı sayılıyor. Satın aldıkları gayrimenkulü satın alma yılını takip eden yıldan başlayarak 5 yıl içinde satan gerçek kişiler elde ettikleri kazancı “değer artışı kazancı” olarak beyan etmek zorunda iken, gayrimenkulü 5 tam yıl tuttuktan sonra satan gerçek kişiler vergilendirilmiyor.   Kira gelirinin alıcısı Türkiye’de operasyonlarını yürüten yabancı bir tüzel kişi ise sınırlı vergi mükellefi olarak sadece Türkiye sınırları içinden elde edilen kira geliri üzerinden, sahip olunan iş yerleri veya binalar için stopaj yoluyla vergilendirilir. Sınırlı vergi mükelleflerinin kira ödemesine stopaj kesintisi uygulaması gerekmektedir. (ii)                 Satış Gelirleri  Yabancı bir gerçek kişi eğer sürekli alış ve satış prosedürleri ile meşgulse, bu durumda kazancı ticari bir gelir olarak kabul edilir ve mülkün satışından elde ettiği gelir sermaye kazanç vergisine tabi tutulacaktır.   Sınırlı vergi mükellefi yabancı şirketlerin Türkiye’de sahip oldukları mülkü satması halinde, elde edilen gelir kurumlar vergisi kapsamında değerlendirilecek olup tüzel kişinin kurumlar vergisi ödemesi gerekecektir. Mülkün alım satımından elde edilen gelir, 2024 yılı için %25 oranında kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.
Katma Değer Vergisi (KDV)	Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile merkezi Türkiye’de olmayan ve Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri KDV’den muaftır. İstisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri alması mümkündür.

C. SONUÇ

Sonuç olarak, Türkiye’de gayrimenkul alım satım işlemleri karmaşık olabilmekte ve bilhassa yabancı uyruklu yatırımcılar için belirli riskleri barındırabilmektedir. Keza yabancı yatırımcılar ülkemizde taşınmaz ediniminde ve alım satım işlemlerinde, ülkemizdeki taşınmaz hukukunu bilmemeleri sebebiyle çeşitli mağduriyetler yaşayabilmektedir.

Dolayısıyla tüm bu süreçlere adım atmadan önce alanında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık ve destek alınması, mevzuatın güncel durumunu takip ederek yatırımcıya rehberlik sağlayabilmek ve başvuru ve alım satım sürecini yöneterek olası sorunların önüne geçmek için gereken rehberliği sağlayabilir. Avukatlık ofisimiz tüm bu hususlarda sizlere profesyonel rehberlik sağlayarak hukuki süreçlerinizi etkin bir şekilde yönetmenize yardımcı olmaktan memnuniyet duyacaktır.

İşbu bilgi notunda yer alan hususlar herhangi bir konuda hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır ve yasal danışmanlık mahiyetinde değildir. Konu hakkındaki hukuki görüşlerimizi paylaşabilmemiz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.